在日常生活中,物业费是每个业主都绕不开的话题，当我们享受着物业公司提供的各项服务时，也伴随着缴纳物业费的义务，围绕物业费所产生的诸多问题，常常让业主和物业公司都感到困惑，收取物业费犯法吗”更是成为大家关注的焦点，以下我们就来深入剖析这个关键问题🎯
物业费的定义与构成
物业费,是指物业管理公司依据物业服务合同约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序等服务，向业主所收取的费用💰，它通常涵盖以下几个方面：
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
物业公司需要聘请各类专业人员来确保小区的正常运转,如保安、保洁、维修人员等，这些人员的薪资待遇是物业费的重要组成部分🧑🏭🧑🚽。
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
小区的电梯、消防设备、公共照明等设施设备的日常保养和维修费用都源自物业费📏🛗。
物业管理区域清洁卫生费用
包括小区公共区域的清扫、垃圾清运等费用🧹。
物业管理区域绿化养护费用
用于小区内花草树木的种植、修剪、浇水、施肥等绿化维护工作🌳。
物业管理区域秩序维护费用
例如保安巡逻、门禁管理等保障小区安全的支出👮♂️。
办公费用
物业公司用于日常办公的设备购置、水电费、通讯费等📋🏢。
物业管理企业固定资产折旧
公司所拥有的办公家具、交通工具等固定资产的折旧费用📊🚗。
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
为小区公共区域设施和可能发生的意外事故投保的费用📑🚧。
经业主同意的其它费用
比如有些小区业主共同决定用于特定设施建设或活动的费用等🏟。
合法收取物业费的前提条件
（一）签订合法有效的物业服务合同
物业服务合同是物业公司收取物业费的法律依据📄，这份合同应明确双方的权利和义务，包括服务内容、服务标准、收费标准、缴费方式等重要条款📋。
合同主体资格合法物业公司必须具备相应的资质，如营业执照、物业管理资质证书等📃，业主作为合同的另一方，需是房屋的合法所有人或使用人🧑👩👧👦。
合法合规合同中的各项条款不能违反法律法规的强制性规定，不能设定明显不合理的收费标准，或者排除业主的主要权利等🚫。
在[某小区案例]中,物业公司与业主签订的物业服务合同约定，每月每平方米物业费为 8 元，但该小区的物业服务标准并未达到同等价位小区应有的水平，业主认为收费过高，引发争议，经++审理后认为，合同虽已签订，但过高的收费标准不符合市场行情和实际服务情况，属于显失公平，最终对合同内容进行了调整📊🏠。
（二）按照约定提供服务
物业公司只有按照物业服务合同的约定全面履行服务义务,才能合法地收取物业费🧐。
- 服务质量达标这包括小区环境整洁干净，安保措施到位，设施设备正常运行等多个方面，小区应定期进行楼道清扫🧹，垃圾应及时清运；小区大门的门禁系统应正常工作，保障业主的出入安全；电梯应按时维护，确保运行平稳安全🚗🛗。
如果业主发现物业公司没有达到合同约定的服务标准,可以通过拍照、录像等方式保留证据，并及时向物业公司提出整改要求📱，业主也可向业主委员会反映情况，由业主委员会与物业公司沟通协商解决问题🏡。
- 全面履行除了保证服务质量，物业公司还应履行合同约定的各项服务内容，合同中约定提供 24 小时值班巡逻服务，物业公司就应确保有足够的人员按时巡逻各区域，不能出现脱岗或巡逻时间不足等情况👮♂️🕙。
倘若物业公司未能按照约定提供全面服务,业主有权根据合同条款要求物业公司承担违约责任，如降低收费标准、进行整改或赔偿损失等📊👍。
[某小区案例]中,物业服务合同约定了每季度为业主提供一次公共区域的全面消毒服务，但在疫情期间，物业公司未按照约定执行，业主多次催促无果，业主委员会有权要求物业公司履行合同义务，并可根据实际情况与物业公司协商适当降低本季度的物业费，以弥补业主因未享受到完整服务所遭受的损失😷🏥。
何种情况下收取物业费可能被视为违法
（一）未履行物业服务合同义务却收费
如前文所述,如果物业公司没有按照合同约定提供相应服务，却仍然强行收取全额物业费，这是不合理且可能违法的🤔。
物业公司长期未对小区的公共区域进行清洁消毒,垃圾堆积如山，且安保人员不足，导致小区内多次发生++事件，在这种情况下，业主可以通过合法途径与物业公司协商解决，要求其改善服务质量或者减免相应的物业费💰💸，若物业公司拒绝整改且拒不退还不合理收取的费用，业主可向当地房地产管理部门投诉，甚至可以通过法律诉讼要求++判决物业公司退还多收的物业费，并承担违约责任📞🏛。
（二）擅自提高收费标准
物业公司未经业主同意,擅自提高物业费收费标准，也是不被允许的📈。
物业公司在未与业主委员会协商或未经业主大会通过的情况下,单方面宣布将物业费每平方米提高 2 元，这种行为严重侵犯了业主的合法权益😡，业主有权拒绝按照新的标准缴费，并要求物业公司按照原合同约定的收费标准执行，业主委员会也应积极作为，与物业公司沟通协调，要求其恢复合理收费，若协商不成，业主可通过法律程序来维护自己的权益，++会根据相关证据和法律法规判断物业公司提高收费标准的行为是否合法💸🏛。
（三）重复收费或巧立名目额外收费
物业公司若存在重复收费或者以不合理的名目额外收费的情况,同样属于违法行为⚠️。
在物业费已经涵盖电梯费的情况下,物业公司又单独向业主收取电梯运行费；或者在收取物业费后，又以“公共设施设备更新费”为由，再次要求业主缴纳费用，而这些费用在物业服务合同中并未明确约定且不合理📑💰，一旦发现此类问题，业主应坚决++，并向相关部门举报，业主可以凭借缴费凭证、物业服务合同等证据，要求物业公司退还多收的费用，并追究其法律责任📨📱🏠。
（四）强制捆绑其他服务收费
有些物业公司会将物业费与其他服务强制捆绑,如强制要求业主购买高价的车位或必须接受某家指定的装修公司服务等，并以此作为收取物业费的前提条件😒。
这种行为严重违反市场交易的自愿原则,损害业主的自主选择权，业主有权拒绝此类强制捆绑行为，只按照物业服务合同约定缴纳合法合理的物业费，若物业公司因此拒绝为业主提供基本的物业服务，业主可向相关部门投诉或直接通过法律途径解决，++会判定物业公司的强制捆绑行为无效，保障业主的合法权益不受侵害🚔🏛🕊。
业主在物业费问题上的权利与维护途径
（一）业++利
知情权业主有权了解物业费的具体构成、使用情况以及物业公司的服务情况等📋，物业公司应定期向业主公布这些信息，接受业主监督🧐。
监督权业主可以监督物业公司的服务质量，如通过业主委员会对其服务进行评估和监督，如果发现服务未达到合同标准，有权要求物业公司整改👀🏡。
选择权业主有自主选择是否接受物业公司提供增值服务的权利，物业公司不能强制业主购买捆绑服务🎯。
申诉权当业主认为物业费收取不合理或物业公司服务存在问题时，有权向业主委员会、相关政府部门申诉，甚至通过法律途径维护自身权益📞🛡。
（二）++途径
与物业公司沟通协商发现物业费问题或对服务不满意时，业主首先应尝试与物业公司进行沟通，明确指出问题所在，并要求其解决，这是最快捷、最直接的方式，如果能够协商达成一致，问题往往能得到及时解决👍📞。
向业主委员会反映业主委员会是代表业主利益的组织，业主可以将自己的诉求告知业主委员会，由业主委员会出面与物业公司进行沟通协商，督促其改进服务和合理收费🧑🤝🧑🏡。
向当地房地产管理部门投诉如果业主与物业公司的沟通协商无果，可以向当地房地产管理部门投诉，房地产管理部门有权对物业公司的经营行为进行监管和查处，责令其改正违法行为，并维护业主的合法权益📱🚔。
提++讼在通过上述途径仍无法解决问题的情况下，业主可以向++提++讼，要求++判决物业公司停止违法行为、退还不合理收取的费用、赔偿损失等🧑⚖️🏛，++会根据双方提供的证据和相关法律法规进行公正判决📋🔍
物业费的收取应当依法依规进行,物业公司要按照物业服务合同提供优质服务，并合理收取费用；业主也应了解自身权利，积极维护自己的合法权益，共同营造和谐有序的物业管理环境🏡🤝，只有双方都依法行事，才能确保小区的物业服务健康、持续发展，让每位业主都能享受舒适满意的居住环境🌳🧑👩👧👦，当遇到物业费相关问题时，无论是物业公司还是业主，都应公平、公正地处理，以法律为准则，以合同为依据，共同推动物业管理行业的良性发展👏🎉。
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