物业企业涉税全解析

在当今社会,物业企业在维护小区秩序、保障设施运行、提供生活服务等方面发挥着至关重要的作用，对于物业企业而言，了解自身需要缴纳哪些税费，不仅关系到企业的合规运营，更影响着企业的成本控制和可持续发展，本文将详细探讨物业企业涉及的各类税种，帮助物业企业管理者清晰掌握税务情况。

增值税

（一）应税范围

物业企业的增值税应税行为主要包括提供物业管理服务,根据相关规定，物业管理服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，还包括向服务接受方收取的自来水水费、电费、燃气费、维修基金等价外费用。

物业企业代收水电费,然后再转交给供水供电部门，这种代收代付行为不属于增值税应税范围，但如果物业企业在代收水电费过程中额外收取手续费等费用，则属于增值税应税行为，应缴纳增值税。

（二）税率及征收率

1. 一般纳税人提供物业管理服务适用税率为6%。
2. 小规模纳税人提供物业管理服务适用征收率为3%，自2020年3月1日至12月31日，对湖北省增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税，自2021年1月1日至2021年12月31日，对湖北省增值税小规模纳税人，继续免征增值税；对其他地区增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

（三）计税方法

1. 一般计税方法：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，销项税额=销售额×税率，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。
2. 小规模纳税人采用简易计税方法：应纳税额=销售额×征收率，销售额为不含税销售额，即含税销售额÷（1+征收率）。

某一般纳税人物业企业本月取得物业管理服务收入106万元（含税），当月可抵扣的进项税额为4万元，则销项税额=106÷（1+6%）×6% = 6万元，应纳税额=6 - 4 = 2万元，若该企业为小规模纳税人，取得含税收入103万元，则应纳税额=103÷（1+3%）×3% = 3万元。

城市维护建设税

城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。

（一）税率

1. 纳税人所在地在市区的,税率为7%；
2. 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；
3. 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

上述一般纳税人物业企业缴纳增值税2万元,若其位于市区，则城市维护建设税=2×7% = 0.14万元。

教育费附加

教育费附加也是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计征依据，与增值税、消费税同时缴纳，征收率为3%。

接上例,该物业企业应缴纳的教育费附加=2×3% = 0.06万元。

地方教育附加

地方教育附加同样以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计征依据，与增值税、消费税同时缴纳，征收率为2%。

该物业企业应缴纳的地方教育附加=2×2% = 0.04万元。

企业所得税

物业企业应就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，税率一般为25%。

（一）收入确认

物业企业的收入包括物业管理费收入、物业经营收入（如停车场收入、商铺租金收入等）、物业大修收入等，收入确认原则遵循权责发生制，即属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

物业企业一次性收取一年的物业管理费,应按照权责发生制原则，将收入均匀分摊到每个月确认。

（二）扣除项目

1. 成本：包括人员工资、办公费用、维修费用、清洁用品费用等与物业管理服务直接相关的支出。
2. 费用：如业务招待费、广告费和业务宣传费等，但这些费用在企业所得税前扣除有一定的限额规定。
   • 业务招待费按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
   • 广告费和业务宣传费不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
3. 税金：除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

某物业企业当年销售（营业）收入为1000万元，业务招待费发生额为10万元，则业务招待费扣除限额1 = 10×60% = 6万元，扣除限额2 = 1000×5‰ = 5万元，所以只能扣除5万元，应调增应纳税所得额10 - 5 = 5万元。

印花税

物业企业在经济活动和经济交往中,会涉及到一些应税凭证，需要缴纳印花税。

（一）应税合同

1. 与业主签订的物业服务合同,不属于印花税应税合同，不征收印花税。
2. 与其他单位签订的房屋租赁合同,按照财产租赁合同税目缴纳印花税，税率为租赁金额的千分之一。
3. 与供应商签订的材料采购合同,按照购销合同税目缴纳印花税，税率为购销金额的万分之三。

物业企业签订一份房屋租赁合同,租赁金额为10万元，则应缴纳印花税=10×1‰ = 100元，签订一份材料采购合同，金额为5万元，则应缴纳印花税=5×0.03% = 15元。

（二）营业账簿

1. 记载资金的账簿,按照实收资本和资本公积的合计金额的万分之五减半征收印花税。
2. 其他账簿按件贴花五元,免征印花税。

某物业企业当年实收资本增加100万元,资本公积增加20万元，则应缴纳印花税=（100 + 20）×0.05%×50% = 300元。

房产税

如果物业企业拥有房产用于经营,如办公场所、商铺等，则需要缴纳房产税。

（一）从价计征

按照房产原值一次减除10% - 30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，应纳税额=房产原值×（1 - 扣除比例）×1.2%。

物业企业的办公用房原值为500万元,当地规定扣除比例为30%，则应缴纳房产税=500×（1 - 30%）×1.2% = 4.2万元。

（二）从租计征

如果房产用于出租,以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%，应纳税额=租金收入×12%，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

物业企业将一处商铺出租,月租金收入为2万元，则每月应缴纳房产税=2×12% = 0.24万元。

城镇土地使用税

物业企业占用土地进行经营活动,需要缴纳城镇土地使用税。

（一）计税依据

以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。

（二）税额标准

城镇土地使用税每平方米年税额如下：

1. 大城市1.5元至30元；
2. 中等城市1.2元至24元；
3. 小城市0.9元至18元；
4. 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

物业企业在某中等城市占用土地面积为1000平方米,当地规定税额标准为每平方米12元，则每年应缴纳城镇土地使用税=1000×12 = 12000元。

土地增值税

如果物业企业涉及房地产开发、转让等业务，则可能需要缴纳土地增值税。

（一）应税行为

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

（二）计算方法

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收,增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

某物业企业转让一处房产,取得收入500万元，扣除项目金额为300万元，则增值额=500 - 300 = 200万元，增值率=200÷300×100%≈66.67%，根据土地增值税税率表，适用税率为40%，速算扣除系数为5%，则应缴纳土地增值税=200×40% - 300×5% = 65万元。

物业企业作为服务行业的重要组成部分,面临着多种税种的缴纳义务，准确了解和掌握各类税费的政策规定，合理进行税务筹划，对于物业企业降低税负、提高经济效益、实现可持续发展具有重要意义，随着税收政策的不断调整和完善，物业企业需要密切关注政策动态，及时调整税务管理策略，确保企业在合法合规的前提下健康运营，物业企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，为广大业主提供更加优质、高效的服务。 🌟

文章详细介绍了物业企业涉及的主要税种,希望能对物业企业的税务管理有所帮助，在实际操作中，物业企业还需根据自身具体情况，准确计算和申报缴纳各项税费，避免税务风险。 🤗

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