物业费做什么分录？

物业费的定义

物业费是指物业管理公司按照物业服务合同的约定，对小区或建筑物内的共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理,以及维护环境卫生和公共秩序等方面所收取的费用。

物业费的会计处理

根据《企业会计准则》的规定，物业管理公司收取的物业费应确认为企业的收入，并在利润表中予以反映，物业管理公司为提供物业服务而发生的成本应确认为费用,并在利润表中予以扣除。

（一）收取物业费时的会计分录

借：银行存款/库存现金/应收账款等（实际收到的物业费金额）贷：主营业务收入（不含税的物业费金额）应交税费——应交增值税（销项税额）（增值税税率为 6%）

（二）发生物业服务成本时的会计分录

借：主营业务成本（物业服务成本金额）贷：银行存款/库存现金/应付职工薪酬/原材料等

（三）期末结转损益时的会计分录

借：本年利润贷：主营业务成本主营业务收入

物业费的税务处理

（一）增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，物业管理公司收取的物业费属于现代服务业中的商务辅助服务，适用 6%的增值税税率。

（二）企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，物业管理公司收取的物业费应计入企业的应纳税所得额,依法缴纳企业所得税。

（三）个人所得税

如果物业管理公司向业主个人收取物业费，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，业主个人取得的物业费收入应缴纳个人所得税,具体的纳税义务由物业管理公司代扣代缴。

物业费的案例分析

【案例】甲物业管理公司为增值税一般纳税人，2022 年 1 月共收取业主物业费 106 万元（含税），56 万元为 2022 年 1 月的物业费，50 万元为 2021 年 12 月的物业费，剩余 10 万元为预收的 2022 年 2 月的物业费，当月发生物业服务成本 70 万元。

则甲物业管理公司 2022 年 1 月应确认的收入为：106÷（1+6%）=100（万元）

应确认的销项税额为：106÷（1+6%）×6%=6（万元）

应确认的主营业务成本为：70 万元

【解析】根据上述案例，甲物业管理公司 2022 年 1 月共收取业主物业费 106 万元（含税），56 万元为 2022 年 1 月的物业费，50 万元为 2021 年 12 月的物业费，剩余 10 万元为预收的 2022 年 2 月的物业费，当月发生物业服务成本 70 万元。

甲物业管理公司应按照权责发生制原则，在 2022 年 1 月确认 56 万元的收入和 70 万元的成本，由于 50 万元的物业费属于 2021 年 12 月的已收款项，在 2022 年 1 月无需再确认收入和成本；而预收的 10 万元物业费，由于相关的服务尚未提供，因此应在 2022 年 2 月确认收入和成本。

物业费是物业管理公司为业主提供服务所收取的费用，其会计处理应根据《企业会计准则》的规定进行，在收取物业费时，应确认为企业的收入，并在利润表中予以反映；在发生物业服务成本时，应确认为费用，并在利润表中予以扣除，物业费的税务处理包括增值税、企业所得税和个人所得税等方面,具体的纳税义务由相关的纳税义务人承担。

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