随着房地产市场的不断发展,商品房物业费的收取问题越来越受到关注，商品房物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，商品房物业费应该按什么来收呢？本文将对此进行探讨。
商品房物业费的构成
商品房物业费通常包括以下几个方面：
- 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等：这是物业服务企业为提供管理服务所必需的支出。
- 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：包括电梯、水泵、中央空调、照明、消防、监控等设备的运行和维护费用。
- 物业管理区域清洁卫生费用：包括垃圾清运、公共区域清洁、消毒等费用。
- 物业管理区域绿化养护费用：包括花草树木的养护、修剪、施肥等费用。
- 物业管理区域秩序维护费用：包括保安人员的工资、服装、器材等费用。
- 办公费用：包括办公用品、水电费、通讯费等费用。
- 物业服务企业固定资产折旧：这是物业服务企业为长期使用固定资产而计提的费用。
- 经业主同意的其它费用：这是指物业服务企业根据业主的要求，提供的一些特约服务所收取的费用，如家政服务、车辆清洗等。
商品房物业费的收取标准
商品房物业费的收取标准通常由以下几个因素决定：
- 物业服务的等级：物业服务企业根据与业主签订的物业服务合同，提供不同等级的服务，服务等级越高，物业费就越高。
- 小区的规模：小区的规模越大，物业服务企业的管理成本就越高，物业费也就越高。
- 房屋的面积：房屋的面积越大，物业服务企业的管理成本就越高，物业费也就越高。
- 当地的物价水平：当地的物价水平越高，物业服务企业的管理成本就越高，物业费也就越高。
商品房物业费的收取方式
商品房物业费的收取方式通常有以下几种：
- 包干制：由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担。
- 酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
- 其他方式：由业主与物业服务企业另行约定。
商品房物业费的使用和管理
商品房物业费应当主要用于以下几个方面：
- 物业服务人员的工资、福利和社会保险等：这是物业服务企业为提供管理服务所必需的支出。
- 物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和更新：这是保障房屋及配套设施设备正常运行和使用所必需的支出。
- 物业管理区域的清洁卫生和环境绿化：这是维护小区环境卫生和美化小区环境所必需的支出。
- 物业管理区域的秩序维护：这是保障小区安全和秩序所必需的支出。
- 办公费用：包括办公用品、水电费、通讯费等费用。
- 固定资产折旧：这是物业服务企业为长期使用固定资产而计提的费用。
- 经业主同意的其它费用：这是指物业服务企业根据业主的要求，提供的一些特约服务所收取的费用，如家政服务、车辆清洗等。
物业服务企业应当建立健全财务管理制度,定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督，业主也有权查询物业服务费用的收支情况，物业服务企业应当予以配合。
商品房物业费的减免和退还
商品房物业费的减免和退还通常有以下几种情况：
- 业主因自身原因未居住在小区内的：物业服务企业可以根据实际情况，按照合同约定的比例或者数额，减免业主的物业费。
- 物业服务企业未按照合同约定提供服务的：业主可以要求物业服务企业限期整改，逾期未整改的，业主可以要求退还相应的物业费。
- 物业服务企业违反法律法规或者合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的：业主可以要求物业服务企业退还多收的物业费。
- 因不可抗力等原因，导致物业服务企业无++常提供服务的：物业服务企业可以根据实际情况，适当减免业主的物业费。
商品房物业费的收取应当遵循公平、合理、公开的原则，按照合同约定的标准和方式收取，物业服务企业应当按照合同约定，提供质价相符的服务，不得擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主应当按照合同约定，及时足额缴纳物业服务费用，不得拖欠。
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