前期物业合同的性质和特征

：前期物业合同；修改；条件；限制

前期物业合同是指在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，前期物业合同是物业服务企业与建设单位之间的重要法律文件，对于双方的权利义务有着明确的约定，在物业管理实践中，由于各种原因，前期物业合同可能需要进行修改，前期物业合同可以修改吗？本文将对此问题进行探讨。

前期物业合同是物业服务企业与建设单位之间的合同，属于无名合同,它具有以下特征：

1. 附属性：前期物业合同是在建设单位与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前签订的,它的效力受到物业服务合同的影响。
2. 从属性：前期物业合同的权利义务主要由物业服务合同规定,前期物业合同只是对物业服务合同的补充和细化。
3. 过渡性：前期物业合同的期限一般比较短，通常为建设单位销售房屋的期限，在业主大会选聘物业服务企业后,前期物业合同自动终止。

前期物业合同的修改条件

根据《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

根据上述规定,前期物业合同的修改条件包括：

1. 双方协商一致：前期物业合同的修改必须经过双方协商一致,达成书面协议。
2. 符合法律法规：前期物业合同的修改必须符合法律法规的规定,不得违反法律法规的强制性规定。
3. 不侵害业主利益：前期物业合同的修改不得侵害业主的合法权益,特别是不得侵害业主的共同利益和共同管理权利。
4. 履行相应程序：前期物业合同的修改需要履行相应的程序，如招投标程序、业主大会决议程序等。

前期物业合同的修改限制

根据《最高人民++关于审理物业服务++案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8 号）第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民++应予支持，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民++应予支持。

根据上述规定,前期物业合同的修改限制包括：

1. 不得擅自扩大收费范围：前期物业合同约定的物业服务收费范围,不得擅自扩大。
2. 不得提高收费标准：前期物业合同约定的物业服务收费标准,不得擅自提高。
3. 不得重复收费：前期物业合同约定的物业服务收费项目,不得重复收取。

前期物业合同修改的法律程序

根据《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

根据上述规定,前期物业合同修改的法律程序包括：

1. 制定临时管理规约：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约,并向物业买受人明示。
2. 招投标程序：住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
3. 业主大会决议程序：投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
4. 签订补充协议：建设单位与物业服务企业应当根据协商一致的结果,签订补充协议。

前期物业合同是物业服务企业与建设单位之间的重要法律文件，对于双方的权利义务有着明确的约定，在物业管理实践中，由于各种原因，前期物业合同可能需要进行修改，前期物业合同的修改必须符合法律法规的规定，不得侵害业主的合法权益，并且需要履行相应的法律程序，在修改前期物业合同时，双方应当充分考虑各种因素,以确保修改后的合同能够更好地满足双方的利益和需求。

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